Beim Übergang von einem Altmieter auf einen Neumieter kommt es in der Praxis oft vor, dass eine Ablösezahlung geleistet werden muss. Das Gesetz verbietet allerdings Vereinbarungen, wonach der Neumieter nur dafür, dass der Vormieter den Mietgegenstand aufgibt, diesem Geld zu geben hat. Nicht immer ist eine Ablösezahlung daher berechtigt!
Es stellt sich dann die Frage, ob und wie lange man eine solche möglicherweise verbotene Ablöse zurückfordern kann.
Es gibt aber auch erlaubte Zahlungen: Erlaubte Ablösen bzw. Zahlungen können zum Beispiel dann geleistet werden, wenn der Vermieter auf die Geltendmachung von bestimmten Kündigungsgründen (vor allem auf das Verbot der Untervermietung) verzichtet. Erlaubt sind auch Zahlungen, die sich auf angemessene Gegenleistungen beziehen. Wenn also zwischen Vor- und Nachmieter vereinbart wird, dass bestimmte Möbel oder beispielsweise die Küche in der Wohnung verbleiben, darf dafür Geld verlangt werden. Grundsätzlich reicht hierzu eine mündliche Vereinbarung. Um spätere Diskussionen zu vermeiden, empfiehlt es sich allerdings alles, wofür die Ablöse bezahlt werden soll, schriftlich festzuhalten. Es kann auch der Fall eintreten, dass eine Ablösevereinbarung teilweise gültig und teilweise verboten – also teilweise rückforderbar ist.
Es kommt dabei im Übrigen nicht darauf an, wie diese „Ablöse“ benannt wird. Auch die tatsächliche Verwendung durch den Empfänger spielt keine Rolle. Wichtig ist die Frage, ob Leistung und Gegenleistung einander entsprechen. Wenn beispielsweise für ein völlig veraltetes Bad und eine alte Kücheneinrichtung und angeblich „neue“ Installationen oder dergleichen mehrere tausende Euro gezahlt worden sind, dann besteht durchaus die Möglichkeit, dass der Zahler sein Geld oder einen Teil dieses Geldes zurückfordern kann. Wichtig ist die richtige Bewertung der überlassenen Investition zum Zeitpunkt der Übernahme. In diesem Fall wird der so genannte Zeitwert der Möbel oder Investitionen gerechnet.
Verboten sind hingegen Vereinbarungen, wonach für die Vermittlung einer „günstigeren“ Miete ein Entgelt zu leisten ist. Wie bei allen rechtlichen Angelegenheiten ist die tatsächliche Beweissituation für die Durchsetzung des Rückforderungsanspruches von besonderer Bedeutung. Wenn Beweismittel, zum Beispiel Zeugen, schriftliche Bestätigungen, Überweisungsbelege, fotografische Dokumentation usw., vorliegen, dann ist die Möglichkeit einer Rückforderung erleichtert. Übrigens kann man die verbotene Ablöse primär von jener Person zurückfordern, der das Geld tatsächlich zugekommen ist. Wenn eine Person „dazwischengeschaltet“ ist, für die die Zahlung nur ein Durchlaufposten bedeutet, ist vorab abzuklären, von wem tatsächlich das Geld gefordert werden kann. Die Verjährungsfrist für die Rückforderung einer verbotenen Ablöse beträgt zehn Jahre, sodass man durchaus eine ausreichende Nachdenk- und Vorbereitungszeit hat, um einen möglicherweise berechtigten Rückforderungsanspruch ordentlich zu prüfen.
Wichtig ist auch zu wissen, dass man auf einen solchen gesetzlichen Rückforderungsanspruch im Vorhinein nicht verzichten kann! Selbst wenn also „Auf eine Rückforderung wird verzichtet“ schriftlich festgehalten wird, so wäre ein solcher Verzicht im Vorhinein ungültig und die Ablöse trotzdem rückforderbar. Zur Vorbereitung eines solchen Rückforderungsantrages kann jedenfalls die Beiziehung von fachkundigem Rat sinnvoll sein. Sollte der Abschluss einer „Ablösevereinbarung“ erst bevorstehen, so ist ratsam, dass Zeugen mitgenommen werden, dass möglichst rasch ein detailliertes Gedächtnisprotokoll angefertigt wird und dass auch eine möglichst aussagekräftige fotografische Dokumentation erstellt wird. Je besser die Beweismittel sind, umso leichter wird sich auch die Durchsetzung des Anspruches gestalten.