Überraschenderweise hat die Erbtante drei ungleichen Geschwistern eine große Liegenschaft mit Haus, Wald und Wiese vererbt. Die neuen Eigentümer freuen sich zunächst.

Eigentum ist das umfassende Herrschaftsrecht an einer Sache. Das Gesetz spricht davon, dass der Eigentümer mit der Sache „nach seiner Willkür“ verfahren und jeden Anderen ausschließen kann. Bei der gemeinsamen Sache (Gemeinschaft des Eigentums, Miteigentum) verhält es sich jedoch so, dass alle neuen Miteigentümer die Sache zusammen benützen dürfen. Jeder Teilhaber darf grundsätzlich ohne Zustimmung des Anderen oder der Anderen den Gebrauch ausüben. Manchmal wird auch eine Benutzungsregelung oder eine Hausordnung verfasst.

Was ist aber, wenn sich die Eigentümer nicht einig sind, wie es mit ihrem Miteigentum weitergehen soll. Es kann vorkommen, dass der eine das Haus sanieren und selbst bewohnen will, der Andere wie derum will es vermieten oder verpachten, der dritte hat selber eine große Geldnot und will sein neues Eigentum so schnell wie möglich „versilbern“. Das Beste wäre natürlich, wenn sich die gemeinsamen Eigentümer auf eine gemeinsame Nutzung oder auf einen bestmöglichen Verkauf einigen können.

Wenn eine solche gemeinsame vernünftige Nutzung nicht (mehr) möglich ist, steht eine Teilung im Raum. Eine Teilungsklage kann eingebracht werden. Nach dem Gesetz hat eine sogenannte Naturalteilung Vorrang vor einer Zivilteilung.

Die Naturalteilung bedeutet, dass beispielsweise die Liegenschaft in möglichst gleichartige Teile zerlegt werden soll. Dies ist aus rechtlichen Gründen nur vorgesehen, wenn eine Teilung im Verhältnis der Anteile möglich ist und auch keine erhebliche Wertminderung durch die Teilung eintritt. Nach der Rechtsprechung soll die gemeinsame Sache im Falle der Realteilung in Teile von annähernd gleicher Beschaffenheit zerlegt werden können. Zum Beispiel könnte ein sehr großer (unbebauter) Baugrund in annähernd gleich große Parzellen nach einem Teilungsplan aufgeteilt werden. Dort, wo schon ein Haus steht, ist eine Aufteilung schwierig. Bei bebauten Grundstücken geht die Rechtsprechung in der Regel davon aus, dass eine Teilbarkeit mangels Gleichartigkeit der zu bildenden Teile nicht gegeben ist. Unter besonderen Voraussetzungen kann auch eine Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum erfolgen. Eine (durch Klage erzwungene) Realteilung setzt voraus, dass zumindest ebenso viele Anteile gebildet werden können, wie Miteigentümer vorhanden sind. Unter Umständen kommt auch die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages in Betracht. Im Rahmen der Teilung darf es nicht zu einer wesentlichen Wertminderung kommen. Wenn eine Realteilung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist, zum Beispiel wenn das Grundstück zu klein ist oder die Art der Bebauung eine Teilung verhindert oder auch spezielle gesetzliche Regelungen einer Teilung entgegenstehen, so bleibt die Möglichkeit einer Zivilteilung. Die Zivilteilung führt letztlich zu einer gerichtlichen Feilbietung (Versteigerungsverfahren). Eine Teilung darf auch nicht zur „Unzeit“ erfolgen. Unter „Unzeit“ ist ein Umstand zu verstehen, der für alle beteiligten Miteigentümer in gleicher Weise wirkt und der eine Teilung für sämtliche Beteiligten schädigend macht. Eine solche „Unzeit“ darf aber nur vorübergehend als Ausnahmezustand bestehen. Beispiele für „Unzeit“ sind etwa Geldentwertung und außergewöhnliche wirtschaftliche Verhältnisse, anhängige Gerichtsverfahren „über das Eigentumsrecht eines Klägers“. Auch bevorstehende Änderungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes können „Unzeit“ begründen.

Unter gewissen Voraussetzungen können auch hohes Alter, Krankheit oder ein schwerer Leidenszustand „Unzeit“ begründen. Auch die Belastung mit Steuern und an deren öffentlichen Abgaben kann ein Teilungshindernis darstellen. Ein Teilungsverfahren kann äußerst komplexe rechtliche Probleme nach sich ziehen.

Eine ausführliche Abklärung im Vorfeld ist daher dringend zu empfehlen.